50万变成150万，抠门的80后买大房子

27岁的张鹏飞计划明年国庆假期与女友结婚，并计划近期购买一套售价150万元左右的婚房。张鹏飞目前的积蓄约为50万，父母双方可以各出一部分购房款。

财务管理：

1、节省现金50万元；

2、家长每人提供50万元购买房屋。

理财困惑：

未婚男女怎样贷款最划算？首付是多一点好还是少一点好？贷款期限选择有什么建议吗？

本期理财规划师：李建学

国内独立第三方金融机构，北京展恒金融顾问有限公司首席策略研究员。

本期理财提示

住房贷款新政策出台后，不少市民担心首付问题金额减少至贷款总额的20%。%我不太明白这个条款。“借的钱越多，以后要还的钱就越多？这对老百姓来说不是一件好事。”买房前尽量多付首付，想办法在成为“房奴”后提前摆脱这种不雅的“头衔”，是大多数贷款人想到的。

但从投资的角度来看，这可能并不正确：购房贷款最终属于资本的范畴，和股票、基金一样，也有自己的规律性特征。只有与贷款结合起来，合理利用人的自身条件，才能发挥最大的效果。换句话说，每个购房者都应该实现“特殊的抵押给特殊的你”。

理财混乱

150万全款买房？

作为“80后”，在北京出生长大的张鹏飞一直把“买房娶妻”视为自己不可推卸的责任。因此，张鹏飞自从参加工作以来，一直在攒钱买房子。近日，存折里的金额终于突破了50万元“大关”。再加上父母给自己准备的50万元，买婚房指日可待。

张鹏飞和女友的预算在150万左右。这两天，女朋友的父母宣布，为了让女儿摆脱“房奴”的命运，准备花50万来填补剩下的空缺。

能全款买房，让张鹏飞的朋友羡慕不已，还调侃他再也不用愁了。然而，学经济的张鹏飞心里始终有些疑惑：用这150万元买房值得吗？都说资本只有运营才能赚钱，但买了房子之后，活命钱已经所剩无几了。，为什么说钱生钱呢？带着这个问题，他借助北京晚报《财经之路》周刊详细咨询了展恒理财研究员李建学。

理财师分析

年轻力大适合当房奴

听完张鹏飞之前的故事，李建雪拿出笔，在一张白纸的两栏上写了一些字，然后交给张鹏飞，让他从中选择一栏。左边一栏只有两个字：“房子”。右侧的内容就更多了，包括“父母双方晚年保障、高品质生活、未来孩子的教育经费”等。

张鹏飞明白李建雪的意思。如果他全额买下房子，他就会放弃白皮书右侧的权利和义务。而这些恰恰是张鹏飞更加看重的。

“如果不能放弃右边的选择，为什么还要坚持全款买房呢？”李建雪道出了张鹏飞心中的困惑。

“双方父母各出资50万元买房，这意味着他们的养老金将减少很多，以及后续的婚礼筹备资金、婚礼的装修等“房间、家具的费用至少要二十万元。”李建雪说道。

有了一点积蓄，有了孩子怎么办？为了快点存钱，我只能牺牲生活质量，省吃俭用地住这么贵的房子。有必要吗？”一连串的问题让张鹏飞无语了——这样一来，他岂不是变成了要饭的傻子了？

李建雪认为，在张鹏飞的心里，案件中，三大因素决定了他适合当“房官”。“奴”：

“首先，你需要留出一些钱，以备不时之需。”以上所列;第二，对于热衷股票投资的你来说，你有钱可以在合适的时候进行投资，赚取高额回报；第三，收入稳定、有上升趋势的职业为每月还贷提供了有力保障。”

提高资金利用率

以张鹏飞购买的150万房产计算，公积金贷款最高为104万元，期限为30年。贷后总支付额为246万元，超过全额。这笔贷款多付了近100万元。

全额付款相当于节省100万元。这个真实的数字让很多购房者都觉得值了。但李建雪告诉张鹏飞，真正把房产当做投资的人，并不是基于这个算法。

以购买房产第10年为基准，假设房产原价150万元，现已涨至300万元。如果全额支付，此时的支出为150万元；但按30年公积金等本息贷款计算，总支出为113.2万元（150万元-104万元5600×12×10）。

从投资来看，前者投资150万元，获得利润150万元（300万元-150万元），后者投资113.2万元并获得利润150万元（300万元-150万元）。为186.8万元。很容易看出哪种投资回报率最高。

李建学表示，这个计算的前提是对房地产行业长期升值趋势的预测。“房价与工资涨跌同向，城镇居民工资水平的提高和中国城镇化进程的发展，使得核心城市房价上涨的长期趋势难以扭转。”

CPI缓解未来还款压力

李建学表示，在之前的计算中，忽略了一个非常重要的参考因素，那就是就是，时间成本。“三十年前，有一万元的人被称为万元户，街上很少有人能承受这样的称号；但现在，百万富翁很多。由此可见，通货膨胀的力量有多么强大。”

李建学告诉张鹏飞，未来CPI将体现在生活的两个方面。“一是你的工资越来越高，当然，这不排除晋升和奖金。工资，但也很大程度上来自于CPI的刺激；二是现金的购买力下降。100元可能几十年后只够买一个烧饼，这两点都缓冲了以后还房贷的压力，年后每月6000多元的还款额可能还不到你工资的十分之一，只能够吃几顿饭。”

虽然30年分期贷款的还款总额比全额还款多出100万元以上，但如果平均通货膨胀率高于当前贷款利率，实际购买力将低于全额付款方式。

从另一个角度来说，如果现在的贷款人能够找到平均回报率超过4.86%的金融产品进行长期投资，就相当于用银行的钱去投资。为自己做。投资并赚取差价。而且从20年到30年的长期来看，平均5%的回报率并没有想象中那么难实现。比如股票型基金，如果经济环境保持向好的趋势，就能充分体现在股价的长期走势上。

扩展讨论

最好的抵押贷款就是最好的

而对于那些性格保守、缺乏其他投资渠道的购房者来说，这些人把钱存在银行，收到的低存款利率显然不值得贷款。利率。尽早还清贷款会让您安心。

总之，购房者应根据自身情况选择最适合自己的购房策略。力争达到买房理财两手抓的最高境界。

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